賃貸経営の会社をつくって資産の増加を回避する

◆賃貸事業を始めたら現金が増える

所有地に賃貸マンションを建てて、節税対策をするのは効果的ですが、大変な労力が必要となります。決断してから着工、完成まで１年から２年はかかるため、待望の賃貸マンションが完成すれば、やれやれと思いたいところです。

しかし、賃貸事業が順調に稼働し、家賃が入るようになると、次は所得税がかかってきます。家賃収入が増え、今まで以上に賃貸事業の収益が上がれば、現金が財産として残っていくことになりますので、次の相続人の負担が増えることになります。

賃貸マンションを建てた節税効果は確実にあるというものの、増える現金に対して相続税が課税されますので、それも防ぎたいところです。


◆不動産管理会社をつくると節税できる

そうした場合、現金が増えることを避けるために不動産管理会社となる法人をつくります。会社に家賃の一部を払うことで現金が増えることを防ぎ、所得税の節税にもなるのです。

また、親族に役員報酬を払うことで、納税資金を貯めることもできるようになります。


◆サブリース方式と管理委託方式がある

この不動産管理会社を利用する方法には、自分の持っているアパート・マンション等を一括してその管理会社に貸し付けるサブリース方式（転貸方式）と、管理会社にそのアパート・マンション等の管理を任せる管理委託方式（管理料徴収方式）とがあります。

「サブリース方式」とは、管理会社に自分のマンションを一括して貸し付け、その後、その管理会社が第三者に貸し付けるという方法です。「管理委託方式」とは、不動産管理会社に不動産の管理を任せて管理料を支払うという方法です。


◆不動産所有方式は節税効果が小さいこともある

「不動産所有方式」とは、土地は個人所有のままで、建物だけを管理会社が所有し、会社が建物オーナーとして第三者に賃貸する方式です。

この場合は、建物を会社名義で建てるため、個人の借入はなくなりますので、節税対策という観点で見れば、土地を同族会社に貸していることの減額のみで、節税効果は小さくさります。

また、すでに建っている建物を法人が買い取る場合は、時価（簿価）売却となります。

築年数が経っていないと相続税評価額以上の価額での売却であるため、相続財産の増加となる場合は注意が必要です。


総務部　小杉　勉
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