節税と収益がのぞめる賃貸事業は土地活用の有力な選択肢

◆土地は守るより活かして次世代へ継承する

不動産を所有していれば、毎年、固定資産税が課税されます。固定資産税を納税してはじめてその不動産は維持できるのですから、土地を守ることは並大抵の努力ではありません。できればその土地を活かして収益が上がれば、苦労なく維持できるというものです。

そのためには、土地で賃貸事業をすることが選択肢の１つとなります。工夫して、守り抜いて、次世代に継承できれば、やはり大きな価値があることといえるでしょう。


◆アパートを建てたら大きな節税になる理由

所有する土地が賃貸事業に適していると判断された場合は、賃貸事業の収支計画が成り立つことを確認したうえで、アパートやマンションを建築します。そうすれば、相続税は確実に大きく節税できます。多くの土地を所有する場合は、土地を活かして節税対策をするとこが必要になりますので、土地を活かした賃貸事業は有力な選択肢といえます。

では、なぜ、所有地にアパートを建てたら節税になるのか、説明しましょう。

（１）建物評価は固定資産税評価額となりますが、現実にかかった建築費よりも低く評価されており、通常は建築費の４０〜５０％程度です。それを賃貸していればさらに借家権割合を控除し７０％で評価します。

（２）建てる土地の評価は、「貸家建付地」評価となります。借地権割合が６０％、借家権割合が３０％のところでは、更地評価から１８％（６０×３０％）を引くことができますので、８２％の評価として計算します。

（３）さらに、賃貸物件を建てる際の借入金は、負債として引くことができます。

このような貸家建付地の評価減、建物の評価減、負債のマイナスを総合するとかなりの減額となり、相続税は確実に安くできるというわけです。


◆小規模事業用宅地等評価減の特例も

賃貸事業用地は、「小規模事業用宅地等評価減」の特例があり、この条件に当てはまれば２００平方メートルまでは５０％で評価することができます。

居住用の小規模宅地等の特例の要件が厳しくなり、同居親族などに絞られてしまいましたので、居住用の特例を使えない場合には、賃貸事業を始めておくと節税になります。


◆賃貸事業は収入の大きな支えとなる

節税対策とはいえ、事業というものは、収益が出ないと成り立ちません。

商売であれば誰でも理解できることですが、それは賃貸事業でも同じことといえます。相続税の節税対策が主目的だとしても、適正な収益が上がる事業としてスタートすることが大切です。そうした見極めのうえで賃貸事業に取り組むことができれば、所有地から適正な収益が上げられ、しかも節税対策にもなり、土地の本来の価値を活かすことができます。


総務部　小杉　勉

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