賃貸経営の法人化 その２

▼法人化の方法（１）

会社を設立して賃貸物件を売却

　最初は賃貸物件を所有することを目的とした法人化の手法からみていきましょう。

　まず、建物所有を目的とした、会社を設立します。法人化の形式として、株式会社をつくるのが一般的でしょう。出資金は１円でもかまいません。その他に、設立費用として登録免許税や司法書士への手数料で２０〜３０万円の経費をみておきます。

　会社の出資者は、建物所有者の子供や孫など将来、相続人になる者とし、建物所有者本人は出資者とはならず、設立した会社の役員となるのが原則です。その理由は、もし事業が相続対策を兼ねているとすれば、相続財産を法人化によって子供や孫に移転できることと、建物所有者（被相続人）が全額出資してしまうと相続対策としての資産圧縮効果が薄れてしまう恐れがあるからです。

　なぜなら、会社の相続財産は株式の時価によって評価されるため、いくら負債を作っても相続財産はマイナス評価とはならず、十分な資産の圧縮効果が得られないのです（債務超過の会社の株式にゼロ以下はないのと同じ理屈）。

　会社を設立したら、大家さんは法人化したい賃貸マンションなどを、設立した会社に売却します。当然、物件の購入資金は銀行から調達することになり、会社にマンションを売った大家さんは、売却代金をその物件のローン返済にあて、会社は購入した物件に新たに担保を設定することになります。

　このとき、個人から会社への建物売却価格は、帳簿上の未償却残高で売却します。つまり簿価で売買するわけです。こうすることで、大家さんの譲渡価格が譲渡原価と同じになるため、譲渡所得が発生しなくなります。したがって、まったくの無税で会社にマンションを売却することができるのです。

　一方、会社は通常の不動産売買の際にかかる不動産取得税、登録免許税等の経費がかかることになりますから、それらの経費をかけてでも法人化のメリットがあるかどうか、よく検討する必要があります。

　大家さんが会社にマンションを売却するときは、建物のみを法人に売却し、土地は大家さん所有のままになります。そこで、同時に大家さんと会社で土地の賃貸借契約を結び、相場の地代を支払う内容にしておくのです。

　参考までに、地代の相場は相続税評価額のおおむね２％、あるいは、固定資産税年額の３倍程度といわれています。

　この土地の賃貸借契約書には「賃借人は将来、土地の返還をする際に借地権の買い取りをしない」旨の特約をし、契約書のコピーと一緒に「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば法人化は完了となります。

（つづく）

総務部　小杉　勉

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